Ser migrante no es fácil. Entre los muchos retos de integrarse en un nuevo país y a su sociedad, el acceso a la vivienda es uno de los más complejos. Junto con los retos económico y administrativos que enfrenta una persona para acceder a una vivienda, con frecuencia las personas migrantes deben agregar una más: la discriminación.
En un estudio del BID sobre discriminación hacia migrantes en el mercado de vivienda encontramos que los agentes inmobiliarios en Colombia, a la hora de estudiar perfiles para arrendar un apartamento, tienden a escoger más a los aplicantes nacionales sobre aplicantes migrantes, incluso cuando ambos tienen características similares. Además, mediante una serie de experimentos conductuales se pudo identificar que la discriminación contra migrantes venezolanos en el mercado inmobiliario es socialmente tolerada y normalizada.
Descarga el estudio sobre discriminación hacia personas migrantes (en inglés) haciendo click aquí.
La migración venezolana en Colombia
Colombia es el principal país de destino para la migración venezolana. A fines de 2023, según la Plataforma de Coordinación Interagencial para Refugiados y Migrantes de Venezuela (R4V) vivían en Colombia 2,9 millones de migrantes venezolanas y venezolanos. Si bien la regularización de esta población ha sido una política de interés del Estado durante sucesivos gobiernos, los retos para la integración plena de la población venezolana siguen siendo grandes.
Una de las áreas en donde se hacen más evidentes los obstáculos en el acceso a servicios y derechos es en el proceso para tomar un inmueble en arriendo. Según la encuesta Pulso de la Migración del DANE, 31,4% de personas venezolanas residentes en Colombia se han sentido discriminadas durante el proceso para alquilar una vivienda. Esta cifra ha subido un 7,8% desde 2021.
Una estrategia innovadora para medir la discriminación en el arriendo a migrantes
Para estudiar la discriminación hacia personas migrantes venezolanas en el mercado de alquiler de viviendas se diseñó, con un enfoque novedoso, un experimento de propósitos múltiples en el que participaron 574 agentes inmobiliarios y que permitió medir el alcance de la discriminación en este mercado, así como explorar sus determinantes.
A todos los agentes inmobiliarios se les presentaron 10 conjuntos de perfiles de familias a modo de replicación del ejercicio de evaluación a potenciales inquilinos, donde la evaluación a cada conjunto de familias correspondía a un ensayo del experimento. En cada ensayo, los participantes observaban las características de una propiedad y los perfiles de cinco familias solicitantes: dos colombianas, dos venezolanas y una persona procedente de algún país de la OCDE. Los perfiles de las propiedades y de las familias fueron diseñados experimentalmente tal que las familias solicitantes eran cualitativamente similares en todos los aspectos excepto en su país de origen. De esta forma, se pudo aproximar el efecto de la nacionalidad sobre las diferencias en las respuestas y selecciones de los agentes inmobiliarios.
En detalle, se pidió a los participantes las siguientes tareas en cada ensayo:
- Seleccionar el solicitante más adecuado para la propiedad.
- Calificar a todos los solicitantes, al seleccionado y a los no seleccionados, en una escala del 1 al 10 según qué tan apropiado es su perfil para arrendar la propiedad.
- Calificar según una escala del 1 al 10 los siguientes aspectos que podrían haber impactado su decisión:
- Probabilidad de que el solicitante cumpla el contrato en términos de tiempo,
- Probabilidad de que el solicitante cumpla el contrato en términos de pagos,
- Probabilidad de renovación del contrato de arrendamiento,
- Ocupación del solicitante.
El experimento concluyó que al momento de estudiar perfiles para arrendar un departamento los agentes inmobiliarios tienden a escoger aplicantes colombianos (24,5% más) o extranjeros de algún país de la OCDE (12,7% más) respecto a los aplicantes venezolanos, incluso cuando los perfiles tienen características similares. Esta diferencia puede ser interpretada como el efecto de la discriminación debida a la nacionalidad.
Se identificó que esta discriminación era una combinación de discriminación por gusto, motivada esencialmente por las preferencias de los individuos, y discriminación estadística, influenciada por factores más objetivos como la edad, el género, características sociodemográficas y el contexto del mercado local. Además, se encontró que estos comportamientos discriminatorios son, socialmente normalizados y tolerados entre los agentes inmobiliarios.
Particularidades del mercado de arriendo en Colombia y sus requisitos de acceso
La gestión de bienes raíces en Colombia tiene diferentes niveles de formalidad. Aunque hay empresas constituidas que se dedican al corretaje de finca raíz y una asociación gremial con capítulos territoriales (Fedelonjas y las lonjas municipales y departamentales), no hay una ley que obligue a los corredores inmobiliarios a hacer alguna clase de curso de preparación, estar empleado en una agencia o estar inscrito en las lonjas para ejercer.
Si bien en la ley 820 de 2003 se expresan algunos criterios para el desarrollo de contratos de arrendamiento, no se encontró un marco normativo que haga explícitos los documentos que deben entregar los candidatos a inquilinos para acceder a un inmueble en arriendo. Sin embargo, es posible identificar que estos requisitos están estandarizados y suelen ser los mismos para la compra de seguros de arrendamiento, contratos de arrendamiento con agencias inmobiliarias y otras figuras de administración de inmuebles. Por otro lado, los cambios que surten estos requisitos y su flexibilidad dependen en buena medida de las decisiones o figuras que adopten las aseguradoras.
Esto último tiene especial relevancia. Se identificó que es cada vez más popular que, independientemente de si el proceso se llevó a cabo con una agencia inmobiliaria formal o por medio de un corredor independiente, se están adquiriendo seguros de arrendamiento y así, entre otras cosas, se garantiza la idoneidad del postulante.
Obstáculos adicionales para el arriendo de migrantes venezolanos
En 2021 se promulgó en Colombia el Estatuto Temporal de Protección (ETP), un mecanismo de regularización migratoria que permitió a la población migrante venezolana regularizar su estadía en el país. Los primeros Permisos de Protección Temporal (PPT) se empezaron a entregar en diciembre de ese mismo año. Sin embargo, después de revisar los formularios de solicitud de seguros de arrendamiento en diez aseguradoras, no se identificó la opción del PPT como un documento de identidad válido.
Para conocer más de esta realidad, se consultó a empresas aseguradoras y se encontró que, si bien solo una de estas no ofrece seguros de arrendamiento a personas venezolanas, en las demás hay desconocimiento sobre si el PPT es un documento válido para solicitar un seguro. Además, la población migrante requiere hacer los trámites de manera presencial y deben entregar documentos adicionales como, por ejemplo, una acreditación del tiempo de residencia en el país.
Respecto a la flexibilidad de estos requisitos, una de las principales dificultades que perciben los agentes inmobiliarios para que las personas venezolanas accedan a inmuebles en alquiler es que no cuentan con una red de contactos en el país que les permita presentar un codeudor con finca raíz, que es una de las garantías esenciales. Sobre esto, se identificó que solo una aseguradora presentaba la opción para subsanar este requisito mediante una fiducia, a la cual solo se puede acceder con cédula de ciudadanía.
¿Cómo mejorar el acceso de migrantes venezolanos al arriendo?
Dado el impacto que tienen los procesos adoptados por las aseguradoras para validar la idoneidad de un candidato, una estrategia es la creación de las llamadas figuras alternativas de predicción de capacidad de pago, y así ir cerrando las brechas de acceso a inmuebles en arriendo por parte de las personas venezolanas.
Partiendo de la premisa de que el riesgo de impago (del arriendo en este caso) es un problema de asimetría o falta de información, se pueden apelar a figuras que permitan acceder a fuentes alternativas de identificación de comportamientos de riesgo y tendencia al cumplimiento de compromisos. Uno de los recursos utilizados como herramienta complementaria en el sector bancario son los score psicométricos. Estas herramientas permiten evaluar las características de los solicitantes de crédito en aspectos como valores, actitudes y ética, de modo que se pueda determinar sus habilidades y disposición a pagar. En otras palabras, los score psicométricos se aproximan a evaluaciones de riesgo crediticio a través de la medición científica.
Como herramienta de predicción del riesgo, es una herramienta en la que el BID es pionero. Para su uso, la herramienta debe ser sometida a un proceso de ajuste, parametrización y validación en cada país como cualquier otra prueba psicológica. Una vez ajustado, es de aplicación fácil, rápida y de relativo bajo costo para las entidades que deseen identificar la tendencia de un aplicante para pagar sus obligaciones.
Estos instrumentos pueden ser una herramienta interesante para complementar los perfiles de aplicantes que no pueden cumplir con los requisitos tradicionales solicitados para los estudios de riesgo crediticio. Si bien hay una tendencia a la discriminación en el mercado inmobiliario, la flexibilización de requisitos de acceso a inmuebles en arriendo y mayor conocimiento sobre potenciales alternativas a estos requerimientos pueden constituirse como un precedente para facilitar la postulación de personas venezolanas al acceso de inmuebles en Colombia y garantizar así su derecho a una vivienda digna.
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